保障房建设中工程造价成本的有效控制

为了促进房地产市场健康发展，进一步改善人民群众的居住条件，住建部发布2011年1000万套保障房相继开工建设，这是中央政府进一步加强民生建设的重要举措。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由于保障性住房是限定标准、限定价格或租金的住房，因此，建筑利润空间就相对较小，在保证质量的前提下，实现工程成本的合理化控制也就相继成为了我们研究的热点。为了能够更好更系统的控制工程造价，首先就要了解一下保障性住房的成本价格构成，但到目前为止仅有经济适用住房于2002年11月17日由国家计委、建设部共同印发《经济适用住房价格管理办法》规定了经济适用住房的基准价格组成，而廉租住房和政策性租赁住房都没有明确的文件规定。本人认为同样作为保障性住房廉租住房和政策性租赁住房，在成本构成上可以参照经济适用住房的价格组成。

一、保障性住房的成本构成

（一）开发成本，其中包括：

1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

5、管理费按照不超过本条1至4项费用之和的2％。

6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（二）税金：依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润。按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3％计算（经济适用住房）,其余两种可参照。

二、影响保障性住房工程造价成本的主要因素

本人从事多年经济适用住房的基准价格的测算工作，根据以上的框架在实际的计算中细分项目接近 70余项。但对于价格的影响较大的就是开发成本的第2、3、4项。影响因素具体分析如下：

（一）勘察设计和前期工程费，此项成本主要的影响因素如下：

1、工程勘察设计：地质勘察报告是否精准，直接影响到住宅楼的基础设计、结构设计，不但影响了工程造价而且还大大地影响了工期，比如我单位开发的一个经济适用房小区，由于地质勘探报告的不详细和不准确，有几栋多层住宅楼的基础设计成了独立基础，在基坑开挖后地质条件达不到设计要求，最终开挖深度达到了7米，工程决算后每栋楼的基础造价就比普通基础的住宅楼增加费用100元/m2，工期也延长了近一个月。

2、规划及建筑设计：设计是有效控制工程造价的前提。

（1）规划设计：容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，又称建筑面积毛密度。是规划设计是否合理的重要指标。在规范允许的情况下提高容积率，不但增加了建筑面积，同时也能降低相关成本。

（2）建筑设计：户型的设计、选择；结构类型的选择配筋设计；建筑做法等等细节的设计都会对工程造价成较大的影响。

3、施工通水、通电、通气、通路及平整场地：施工通水、通电、通气、通路根据规划设计及现场施工布置标段的划分有关选自.代做预算网 www.yusuanw.com ；本项中平整场地是对工程造价影响的最主要因素是，场地平整的高度要根据规划设计标高进行，土石方工程量的大小与规划的标高设计是否合理有关，如果设计标高过低就会加大土石方工程量，增加工程成本，否则就降低成本。

（二）主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。此项主要的影响因素如下：

1、施工合同的签定阶段的影响因素：工期是否按投标文件进行编排，工程质量标准，施工材料价格，人工费、结算方式及其他费用的规定等都会对工程造价产生影响。

2、施工阶段的影响因素：

质量管理：基坑开挖的深度要严格按实际标高控制杜绝；隐蔽工程的验收；施工工艺、施工流程是否合理。

材料管理：占建安工程成本60%—70%的建筑材料的价格，材料的质量。

进度管理：施工组织方面人、财、物是否合理配置、调配。

3、工程结算阶段的影响因素：工程经济技术签证的审核；避免套项时出现高套、重套；工程类别划分不清。

（三）住宅小区基础设施建设费，此项主要的影响因素如下：

1、设计方面：根据规划平面图做好施工图的设计工作，特别注意的是：铺装工程的细部做法；建筑材料的选用；各种管线的布置及施工的先后顺序；园林绿化苗木品种、规格等都会对工程价格产生影响。

2、施工阶段：做好施工组织安排好各施工顺序，特别是天然气管道施工周期较长程序复杂应该优先考虑，否则会延误工程竣工日期。

（四）其余各项多为固定费率对工程造价的影响不大。

三、控制保障性住房工程造价成本的有效措施：

要有效地控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施,但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段，主要采取以下三个控制措施：（一）事前控制，主要是从项目的设计、招投标阶段进行控制。

1、设计阶段：勘察设计、规划设计、建筑设计阶段

实行设计方案招投标制度.在市场经济的今天,开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制,加强管理工作.通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题,出现的工程洽商.同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生.

实行限额设计.设计前开发建设单位根据当地造价主管部门发布的平均造价向设计单位提出限制单价。设计单位,在设计中充分考虑施工的可能性和经济性,。

2、招标阶段：施工、监理单位招标，材料采购招标。

工程招投标是有效控制工程造价的核心 。在招标过程中要坚持公开、公平、公证的原则，通过招投标引进竟争机制,可以降低工程成本。可以选择到各方面都比较优秀的施工单位和监理单位；通过材料采购的招标工作也可采购到质量合格，价格合理的建筑材料。

（二）事中控制，主要是在项目的施工阶段及室外配套阶段。

1、加强图纸会审工作.加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失.

2、加强设计变更管理.杜绝不合理的设计变更.对确实必须发生的设计变更，首先分清变更是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数.这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更,从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程 。

3、施工过程管理是有效控制工程造价的重要环节。施工阶段成本控制的关键,一是审核并确定施工单位的施工组织设计和监理单位的监理规划，必须严格按照合同工期进行编排施工进度和组织人、材、物。二是严格控制工程签证，做好隐蔽工程记录和签证。三是严格审查承包商的索赔要求,四是做好材料的供应，所有甲供的材料施工单位都应提前半个月到一个月的时间提供材料计划，方便采购调度。

4、做好现场的质量管理。严格按规范进行质量管理，避免出现因质量问题出现的返工现象。

（三）事后控制：工程结算阶段。

工程造价结算阶段是控制工程造价成本的关键环节，也可以说是最后一关。在这一阶段要做好以下几方面：

1、归集、审核签证、变更资料。应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核其合理性和有效性，不能见有签证即给予计量，杜绝和防范不实际的开支。

2、核准工程量。坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，认真核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求是，公平合理。

保障性住房作为一项民生工程，关系到党和政府的形象，所以在工程建设的过程中对于工程造价成本的控制不仅降低了成本，同时也将实惠送给了中低收入群体。

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